安徽省宣城市房地产投资潜力分析

安徽省宣城市2006年房地产市场分析

　　 宣城市位于安徽省东南部与江苏、浙江两省接壤。现辖一区一市五县，面积12340平方公里，人口275万。全市森林覆盖率55.2％,拥有敬亭山景区和广德横山国家森林公园，是安徽省的东南门户。
　　 去年宣城全年生产总值（GDP）251.53亿元，比上年增长11.3%。全年城镇居民人均可支配收入7959元，比上年增长 11.3%。全市实现全社会固定资产投资134.5亿元，同比增长30％。“十五”时期，全社会固定资产投资累计完成406.2亿元，年均增长30.1%。

　　 一、宣城房地产2006年市场概况
　　 2006年上半年全市实现生产总值119.7亿元，同比增长12.8％，上半年完成全社会固定资产投资52.9亿元，同比增长41.8％。（如下图）

　　 2005年全社会建筑业实现增加值22.14亿元，比上年增长11.5%。房地产完成投资16.4亿元，同比增长26.2％。全年施工项目1721个，比上年增长18.9%，其中新开工项目1394个，增长22.5%。2005年房屋建筑施工面积255.78万平方米，比上年增加 55.3万平方米；房屋竣工面积148.07万平方米，增加23.35万平方米。
　　 今年上半年房地产完成投资8.5亿元，同比增长32.8%。全市共有施工项目827个，较去年同期增长28％，其中新开工项目481个，增长32.5％。全社会累计完成投资52.9亿元，同比增长41.8%。

　　二、商品住房用地供储明显增加
　　◎住宅用地唱主角
　　 依据市区土地利用总体规划和城市总体规划，2006年宣城计划收储土地1328亩，其中存量土地416亩，增量土地912亩；计划供应土地785亩，其中居住用地769亩。
　　 宣城今年前10个月共出让土地8宗，共989.47亩，均为住宅用地，成交价总额5.9亿。从量上分析，今年土地供应略多于去年，2005年共出让土地11宗，出让面积766.2亩，其中住房用地约409亩，同比增加84.7%，其它为商业357.2亩，同比减少48.1%

　　 ◎开发档次逐步提升
　　 从建筑类别上分析，2004年和2005年宣城土地供应规划指标多为建设多层住宅，今年以来，出让的8宗用地，几乎都用于高层和小高层住宅的建设，大大提高了土地的利用率，同时多样化的建筑形式无疑提升了宣城的城市建设水平和开发档次。
　　 从开发企业分析，近年来包括江苏、浙江等地的开发商陆续进入宣城的房地产开发市场，逐渐打破本地开发商垄断土地市场的局面，外地资本的加入正在盘活宣城沉寂已久的土地市场。尤其是当长三角沿海地区土地市场日益饱和的今日，房地产企业的“西进运动”日趋明显，而作为安徽同时与江、浙接壤的宣城，凭借特有的区位优势和秀丽的风景，正吸引着众多开发企业的目光。

　　　　　（广凯丽景嘉园鸟瞰图）

　　　　 （宣城浙江商贸城一角）

　　三、市中心地价升值较快
　　 今年供应的8宗土地中有两宗土地位于宣城城西的经济开发区，成交价均为30多万元每亩，开发区地价升值空间依然很大。而今年7月推出的位于市区西林新村附近的一幅地块成交价达到了209万元每亩，创下了今年地价最高单价。
　　 据宣城市国土部门相关负责人透露，目前宣城的市中心土地供应已接近饱和，出让的多为一些企业搬迁后空出的土地，市区供应量有限，因此升值较快。目前宣城的土地供应主要有两个新的方向，一个是城西的开发区，一个是在城东火车站方向。
以下是今年成交的8宗土地的详细情况：

（数据来源：宣城市土地储备交易中心）

　　四、浙商投资现状
　　 目前，浙江资本在宣城投资主要投资方向有三个。一是加工型企业；二是房地产；三是物流商贸。以2004年为例，全市共引进苏浙沪地区资金38亿元，其中浙江客商比例就占了49％。眼下，浙江有10个市380多家企业落户宣城。仅宣州区就有浙江客商近4000人，其中不乏来自浙江实力雄厚的开发企业。利用浙江的开发资本、建筑技术和人才转移抢占商机，正日益成为地域经济和宣城房地产市场跨越式发展的“新引擎”。
　　 当地政府已在经济技术开发区投资３亿元建设宣城浙江商贸城（如右图）。现在，浙江所有名牌产品几乎都能在宣城找到专卖店。随着宣城市浙江投资者商会的应运而生，使广大浙商在宣城有了自己的“娘家”，有了双向互动的“直通车”和结识宣城新老朋友的“纽带”。

　　　　　　　　　　　　　浙江商贸城鸟瞰图

　　五、商品住房均价平稳小幅增长
　　 ◎新建商品住房销售均价较平稳
　　　　 2006年上半年市区新建商品房销售价格统计(单位：元/㎡)
　　　　　　　　 （数据图表来源：宣城市房地产管理局）

　　 如上图，1-6月市区新建商品住房平均销售价格较平稳，均价1月为2249元/㎡，6月份为2514元/㎡，平均月增长率1.87%，这一增幅远小于大多数房地产热点城市的涨幅水平；商业用房5、6月份由于有府山广场的项目成交，所以表现为均价大幅上扬，如剔除这种因素，则市区商业用房平均月增长率为3.62%，基本保持稳定。
　　◎部分楼盘调研信息

　　根据笔者走访的各区域部分楼盘来看，目前宣城在售楼盘中多数为多层楼盘，销售均价多数在2200元/㎡左右，部分小高层、高层楼盘，价位较高，如府山御景园，房价已接近4500元/ ㎡。其中开发区的房价仍相对较低，升值空间较大。从户型设计来看，多数楼盘都设了大中小户型供消费者选择，既有70多平米的小户型，也有200多平米复式楼，可以针对不同的消费需求。从开发企业本身来看，既有当地的中小企业开发的普通楼盘，也有当地大规模企业和外地企业开发的高档楼盘，开发模式不再单一。从楼盘布局来看，城西、城南新开楼盘较多，尤其是开发区的土地开发市场前景看好，房价增值空间巨大。
　　◎存量住房交易均价小幅增长
　　　　　　　　 1-6月市区存量房交易价格统计如下图：
　　　　 （单位：元/㎡　数据图表来源：宣城市房地产管理局）

　　 今年上半年市区存量房平均交易价格波动较小，走势基本稳定， 1月份均价1409元/㎡，6月份1882元/㎡，平均月增长率为4.94%；其中住房交易均价1月份1566元/㎡，6月份1937元/㎡，平均月增长率为3.72%。从住房交易价格的期间动态看,尽管第二季度“国六条”及九部委实施细则等宏观调控政策出台，存量住房的交易价格并没有大的波动，5、6月份环比增长率分别为1.75%和3.22%，继续保持稳定小幅增长，存量房交易市场基本成熟和稳定，没有受相关因素影响而大起大落。
　　◎新建商品房批准预售面积减少
　　上半年宣城核发新建商品房预售许可面积仅为4.61万㎡，其中住房面积4.00万㎡,共340套，同比分别下降62.24%、60.31%、56.91%，可见上半年市场供应量大幅减少。
　　 1-6月市新建商品房由于批准预售不足，交易量期间波动较明显。1月和4月份由于分别有鳄城花园、阳光小区、广凯·丽景嘉园等小区新楼盘开盘预售,所以销售量相对高些, 2、3和5月份基本上是消化尾房而大致持平，6月份销售量相对下降。新建商品房因市场供应不足，导致地段、品质较好的楼盘新盘发售时有抢购现象。
　　 由于土地供应的调节作用滞后，新建商品房的建设规模大幅下降，批准预售的商品房明显不足等原因，上半年市区房地产市场供应量整体表现为不足。截止2006年7月8日，市区新建商品房可售面积11万㎡，其中住房仅为4.01万㎡，共282套。
　　 ◎中小户型比重偏低，大户型销售难
　　 据统计部门的数据，宣城市商品住房平均单套建筑面积在逐年增加，2000年为87㎡，2003年为108㎡，2006年6月平均单套住房建筑面积达121.90㎡。在面积结构比例上，总体表现为100-140㎡之间的住房套数最多，占总套数的57.97%，100㎡以下的住房套数占总套数的24.09%，140-200㎡之间占16.71%,大于200㎡的只占1.7%。可见单套住房建筑面积近60%左右集中在100-140㎡之间，小于80㎡的小户型仅占1.49%。如下表：

　　来自宣城市房管局的数据显示，截止2006年7月8日,全部入网销售的住房共3219套,面积39.24万㎡,套均建筑面积121.90㎡；其中已售和可售分别为2937和282套,面积分别为35.23万㎡和4.01万㎡，套均建筑面积分别为119.95㎡和142.19㎡，可见，大面积住房较难销售，尤其是层次、朝向不好或顶层带跃层的大面积房屋，由于绝大部分超过140㎡而不符合享受优惠政策的普通住房标准，契税要按4%征收，并且转让时要全额或部分征收营业税，所以这部分房屋更难销售。也正是由于大面积住房空置较高，再加上地段不好、商业价值不明显的营业房空置增加，导致市区上半年商品房空置面积增加,为4.42万㎡,其中住房1.60万㎡,同比分别增加105.59%和19.41%。
　　 宣城市区的房地产开发过程中，由于经济适用房停止供应，普通商品住房供应明显不足，加上别墅和高档住房的施工面积占全部住房施工面积的比2006年上升到20.09%,增速明显加快。特别是新开工或即将开工的商品房中，档次和标准还在不断提高，这虽是节能节地及城市发展的需要，但要满足中小城市的市场需求及解决中低收入家庭的住房问题才是根本，宣城商品住房供应结构亟需调整。

　　 六、城市规划及发展方向
　　◎城建发展方向
　　 宣城市在2006－2010年城市规划中提出，近期发展总体目标是要建成区域性交通枢纽城市，安徽省东向发展的“门户”，长三角核心区产业转移承接基地、为大工业配套的加工基地、面向长三角核区的优质农产品生产供应基地、劳务输出基地、旅游观光“后花园”和休闲度假区。
　　 规划中确定了城市建设五大重点发展区域：即西南工业开发区组团，城东水阳组团，城北巷口桥组团，主城片区南部鳄鱼湖组团和昭亭北路组团。因此这几个区域也将是今后宣城房地产开发的重点方向。
　　◎商业地产空间广阔
最近几年以来，宣城住宅开发市场逐渐走入快速发展通道，建筑水平也得到了大幅的提升，在逐步实现居民居住需求的同时，商业地产新一轮的开发也开始初见端倪。而从今年的土地供应来看，宣城在商业地产发展方面仍有很大的空白，商业用地供应较少，从另一个角度看，这也是今后宣城房地产存在的一个巨大的发展空间。